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相続税対策需要で日本の不動産投資は競争が激しく著しく不利。

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こんにちは、どうもです。

前回まででリタイア後の収入については「こだわらない派」の方がシンプルで誰にでもできて、効率もいいのでオススメとしました。

しかし収入があるのは精神的安定と優越感を得られるので、能力的に高い方は実行する価値があります。また「配当収入」は投資をするモチベーションになります。

さて、収入としては「不動産投資」と「高配当株」があります。

「高配当株」の方が有利で適していると思ったので記事にしました。

 

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不動産投資は競争者が多すぎる・・・相続税対策として利用される

日本では資産の多い人は半分を相続税として持っていかれます。

そのため富裕層の方はかなり前から「相続税対策」をします。

一番ポピュラーなものに「不動産」を活用したものがあります。

ここでは詳しいことはふれませんが相続税的には大変有利です。

土地で有利、さらに上モノがあると有利、借り入れがあると有利と何重にもインセンティブがあります。

土地保有者の場合はアパート・マンションを建てる。

土地を保有していれば都会ならマンション、地方ならアパートが有力な選択肢になります。

土地があれば借り入れは低利で容易です。

土地をお持ちの方は実に多いです。

そして彼らはほとんどが不動産経営を実際にしています。

だから、余った土地にアパートを建てることには慣れています。

さらに法人にされているでしょうし。

資本主義の原則で不動産の利回りは低下する。

日本のようにお金が余っており(債権国)さらに相続税インセンティブで不動産投資が有利なら当然不動産投資の競争は激しく利回りは不利になります。

新たに参入するなら注意が必要です。

あなたの競争者たちはあらゆる面であなたより優位にいるからです。

(1)土地がある→信用がある。融資を受けられる。

(2)不動産経営をしている→真っ先に有利な情報を得やすい。信用がある。相場を知っている。土地勘がある。同業者とのつながりがある。テナントを持っている。経営実績がある。含み益がある。留保金がある。

などです。

不動産業者は多くの物件を持つ大家さんを第一優先にします。

清掃業者や電気工事業者なども同様です。

入居者が立ち退いた後のアパートの清掃料金も業者が気の毒なくらいの低料金です。(私は不動産業者と同料金で清掃してもらった。相場の半額以下だった)

♡このような蓄積は一朝一夕ではできないので新規参入者は不利です。

不動産業者は格別有利な投資物件が出ると最大の顧客の大家さんに提供してご機嫌を取る。管理収入が膨大だからだ。順番に降りていってあなたのところにやってくる。最後にネットに載る。(地方の場合です。東京は知りません)

相続税がない海外の不動産投資は日本よりは有利だろうが言葉などのハードルが高い。

高配当株投資は腕次第だ。

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一方高配当株投資は同一の条件です。

さらに米国など海外の株式も同一の条件で買えます。

競争者は多いですがあなたが不利なわけではないです。

米国株の場合は現地税を10%取られるのが問題といえば問題です。

これは確定申告で戻ります。(全額戻るかどうかは個人による)

今回のまとめ

不動産投資には金融機関も含めて「あの手この手」の方法が考えられています。

シェアハウスの「かぼちゃの馬車」とか「レオパレス21」の不法建築とかの問題やサブリースの問題もありました。

すべてが良くないというつもりはありませんが、「相続税対策」グループの圧倒的な需要で利回りが構造的に低下していることは理解しておく必要があると思います。

例外は投げ売り状態の時に「住宅ローン」を利用して自分用の住居を確保する時は考えてもいいと思います。そのような時期には「にわか大家さん」が破綻して保有物件が担保流れで処分業者(サービサー)に格安で流れるからです。

以上です。

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