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その投資はうまくいかない時に撤退できるか?

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レオパレス事件】賃貸住宅大手のレオパレスの建てたアパートに欠陥があり入居者は引っ越しすることになりました。

今回の修理その他でレオパレスは苦境に陥っており倒産の可能性もあります。

レオパレスの一括借上システムで30年の家賃保証を当てにアパートを建てた大家さんは大きな打撃を受けます。

このようなことが起きると決まって「そんな怪しげな業者にかかるほうが悪い」との論調になります。

しかしその線引はどこにあるのでしょう?

財閥系以外は信用してはいけないのでしょうか?

財閥系でも傾いたマンションもありました。

 

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契約で不利を見抜くのは難しい

一括借上げ契約については大東建託など他の業者でも問題になっています。

契約書にもきちんと30年間の家賃保証が書かれていたそうですから、大家さんを責めるのは違うように思います。

特例事項として家賃の改定やら契約破棄などの記載があったのでしょう。

見抜くことは難しかったと思います。相手は隠そうとしているわけですから。

相手の立場に立って考えてみる

私は別の角度からのチェックが必要と思います。

それは相手側から見てみることです。

たくさんの経費を使って熱心に勧誘するというのは相手にメリットがあるからです。

親切心でする人はいません。

彼らのビジネスモデルはまず建設時に大きな利益を得ることです。

家を建てた方はおわかりでしょうが、費用は工事によって天地の開きがあります。

素人にはわかりにくい部分です。

その次にアパートが古びるのに30年も同じ家賃で貸し続けるというのは無理があります。

またアパートの競争が激化すると古い物件は家賃が下がるのが普通です。

それらのデメリットをすべて業者が負担してくれるというのはおかしいです。

永続可能なビジネスモデルではないです。

家賃相場が上昇し続ける地域や時期ならいいですが、リーマンみたいなのが来たら一気に破綻します。

会社そのものの破綻リスクもあります。

顧客の70%が経験者だった。

リーマン以降の、あるいはアベノミクス以降の上昇相場で「いい目を見た大家」さんが「もう一棟」と追加投資したのでしょう。

撤退が難しいこと。

アパートを建てた大家さんには今後心配は絶えません。

保有の物件を処分してプラスが出る場合は比較的容易です。

借り入れを返済して「逃げる」ことができます。

そうでない場合は大変です。

今後起こる変化はすべてマイナスばかりです。

◯不動産市況の悪化。

◯競合するアパートとの家賃競争。

◯空き家リスク。

レオパレスなどの会社の倒産

◯経年劣化とその修理

気が休まる暇もありません。すべてしのいで最後に償却を終えたアパートを処分して最終的な利回りが確定します。

初めのバラ色の計算とは全く違うものになっているでしょう。

苦労する必要はまったくなかった

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アパートを建てるくらいですからお金も、信用も、土地もあったことでしょう。

何もしなければ今頃は何の心配もなく平穏に暮らしていたはずです。

ほとんどの大家さんが「こんな話に乗るんじゃなかった」と思っていることでしょう。

しかし金額が大きいので損をするのも嫌でしょうからほとんどの方はこのままいくのでしょう。

リタイア後の方ならせっかくの楽しい老後が台無しです。

同業の方にならぐちも言えるでしょうがアパート所有の大家さんのぐちを聞く人は普通はいません。

「いっぱいお持ちだからそういうこともあるでしょうね」と皮肉を言われるのが関の山です。

リスクを避ける3つのチェック

1 相手方のメリットは何か?

2 自分は目先のお金を欲しがっていないか?

3 最悪の時はどうなるか?撤退できるか?

相手の営業マンが狙うのは「家賃収入が入りますよ」の一点です。

月に50万とかの皮算用で全体のリスクが見えなくなってしまうのです。

 

投資の詐欺や詐欺まがいはすべて「現金収入」がキーワードになっています。

現金をむやみに欲しがらないことも「予想外の失敗」「詐欺まがい」を避けるいい方法だと思っています。

今回はここまでです。チンギスハンのブログに関連記事があります。

【アパート経営】レオパレスオーナーは出口戦略が狂ってしまった

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